Bauabnahme

Anlässlich der Bauabnahme müssen sämtliche sichtbaren Konstruktionen und Ausführungen, die auch für einen Baulaien erkennbar sind bemängelt werden. Denn das Bauwerk geht so wie gesehen akzeptiert. Solche Mängel können im Nachhinein in den meisten Fällen nicht mehr angezeigt werden.

Visuell geprüft werden Böden, Wände und Decken auf Unvollständigkeiten, Beschädigungen, Risse und Kratzer, Getestet werden Apparate, Geräte, Fenster, Türen, Jalousien, die sanitären Einrichtungen sowie die Elektroninstallation. Ist Funktion von Fenstern, Türen und Jalousien in Ordnung und lassen sich diese öffnen und schliessen? Entspricht die Anordnung der Grundrisse, Küchen, Nasszellen und der Elektroinstallation den vereinbarten Plangrundlagen.

Merkpunkte für Bauherren

  • Rechtliche Bedeutung

    – das Werk geht in die Obhut und Verantwortung des Bauherrn/Käufer über. Oftmals wird die Schlusszahlung mit der Abnahme fällig.

  • Erforderliche Dokumente

    – die an der Abnahme vom Ersteller vorgelegt und abgeben werden müssen.

  • Bauteile prüfen

    – alle sichtbaren Bauteile müssen wie geprüft werden. Welche Normen und Toleranzen gelangen zur Anwendung.

  • Prüfungsresultat

    – der Prüfungsentscheid ergibt ob das Werk abgenommen oder zurückgestellt werden muss.

  • Abnahmeprotokoll

    – welche Punkte müssen im Abnahmeprotokoll präzise aufgeführt werden.

  • Mängelliste

    – wie müssen Mängel beschrieben und die Nachbesserungen bestimmt werden.

  • Rechte des Bauherrn

    – bei festgestellten Mängel. Welche Nachbesserungen müssen geduldet werden.

  • Garantiefristen

    – beginnen mit der Abnahme zu laufen, aus der Bauvertrag macht andere Vorgaben diesbezüglich.

Rechtliche Bedeutung – der Abnahme

  • In Obhut Bauherr/Käufer

    – nach der gemeinsamen Prüfung geht das Bauwerk in die Obhut des Käufers/Bauherrn über, wenn die das Resultat der Prüfung positiv war, das heisst das Bauwerk im üblichen Sinne benützt werden kann.

  • Schlusszahlung/

    – die Bauabnahme stellen einen sehr wichtigen Akt dar, weil der Käufer/Bauherr, denn oftmals wird mit der Abnahme die Schlusszahlung fällig.

  • Verantwortung

    – der Käufer/Bauherr fortan für das Bauwerk verantwortlich und muss den Versicherungsschutz sicherstellen.

Erforderliche Dokumente – vom Ersteller abzugeben

  • Bezugsbewilligung

    – ist die amtliche Kontrolle und die Wohnung oder das Haus für den Bezug freigeben und darf bezogen werden.

  • Amtliche Abnahmeprotokolle

    – liegen die Protokolle der Feuerpolizei, der Liftanlage, der Umgebungsarbeiten sowie der Kanalisationsleitungen vor.

  • Haustechnik Inbetriebnahmeprotokolle

    – wurde die Heizungs- und die Warmwasseranlage korrekt in Betrieb genommen die Legionellen-Schaltung korrekt eingestellt.

  • Kanalisationsreinigung

    – wurden die Kanalisationsleitungen vor der Abnahme gereinigt und Bauschutt und Bauabfälle aus den Leitungen entfernt.

  • Spielplätze

    – wurde die Sicherheit der Anlage und Geräte entsprechend den Vorgaben des BFU, Bundesamt für Unfall geprüft.

  • Garantiefristen

    – Zusammenstellung der unterschiedlichen Garantiefristen nicht einheitlich mit der Abnahme beginnen.

  • Garantieschein

    – Bank- oder Versicherungsgarantieschein für das Bauwerk. Muss aber vorgängig vertragliche vereinbart werden.

  • Gebrauchsanleitungen

    – für Apparate und Geräte. Küchengeräte, Gegensprechanlage, kontrollierte Lüftung, Heizung, Wasserfilter, etc.

  • Pflegeanleitungen

    – für Bodenbeläge aus Parkett oder Platten, Fenster, Lüftungsgeräte, Heizung, etc.

Bauteile prüfen – ein paar Beispiele

  • Fenster und Fensterscheiben

    – lassen sich die Fenster einwandfrei öffnen und bedienen. Weisen die Fensterscheiben Kratzer auf welche von 3 m erkennbar sind.

  • Parkettarbeiten

    – Ist die Oberfläche gleichmässig. Sind Überzähne und grössere Spalten sichtbar. Sind während der Bauausführung Beschädigungen, Kratzer und Eindrücke entstanden.

  • Plattenarbeiten

    – Zeigen sich Überzähne grösser als 1 mm. Wurden die Plattenoberfläche korrekt gereinigt und der Zementschleier entfernt.

  • Gipserarbeiten

    – Entsprechen die Oberflächen den Qualitätsvorgaben im Baubeschrieb. Sind die Schwedenschnitte bei Anschlüssen und Materialübergängen sauber ausgeführt? Sind keine Haarrisse grösser als 0.2 mm vorhanden.

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Prüfungsresultate – entscheiden über Abnahme

  • Zurückstellung bei grösseren Mängel

    – Zeigen sich bei der gemeinsamen Prüfung zu viele unerledigte Arbeiten oder Mängel, welche eine normale Benutzung nicht zulassen, kann das Bauwerk zurückgestellt werden. Für die Fertigstellung und die Nachbesserung wird eine Frist vereinbart. Erst dann erfolgt eine erneute gemeinsame Abnahme.

  • Abnahme bei unwesentlichen Mängeln

    – Zeigen sich bei der gemeinsamen Prüfung nur kleinere Unvollkommenheiten oder Mängel, welche die Benutzung im eigentlichen Sinne nicht behindern, muss der Käufer/Bauherr nach der Prüfung das Werk abnahmen.

    Rückbehalte – können nur gemacht werden, wenn grössere Mängel absehbar sind.

Abnahmeprotokoll – was muss enthalten sein

Erstellung – das Protokoll wird üblicherweise vom Ersteller oder Verkäufer erstellt.

  • Bekannte Mängel

    – Werden dem Käufer/Bauherrn bekannte Mängel nicht auf dem Abnahmeprotokoll erfasst, gelten diese als akzeptiert.

  • Offensichtliche Mängel

    – das gleiche gilt für offensichtliche, auch für einen Baulaien zu erkennende Mängel oder Unvollkommenheiten, welche anlässlich der Prüfung nicht beanstandet werden. Entsprechend müssen sämtliche bekannten Mängel auf dem Abnahmeprotokoll erfasst werden.

  • Uneinigkeit bei Mängeln

    – ist unklar, ob eine Bauausführung einen Mangel darstellt oder nicht, sollen diese Punkte entsprechend den Einschätzungen der Parteien protokolliert werden. Dabei soll bestimmt werden wie das weitere Vorgehen mit diesen Punkten ist. Werden die entsprechenden Baunormen konsultiert und die Einschätzung eines Fachexperten eingeholt.

  • Frist Mängelbehebung

    – die Frist für die Nachbesserung der Mängel soll auf dem Abnahmeprotokoll vermerkt werden. Sie muss für die einzelnen Mängel angemessen angesetzt werden. So haben Bauteile wie beschädigte Fensterscheiben Lieferfristen und erhalten so eine längere Frist für die Behebung, als die Ausbesserungen von Maler- und Gipserarbeiten.

  • Allseitige Unterzeichnung

    – das Abnahmeprotokoll muss von allen Beteiligten Parteien unterzeichnet werden.

Mängelliste – was muss enthalten sein

  • Sämtliche Punkte aufführen

    – damit eine vollständige Übersicht von nicht fertiggestellten Arbeiten, fehlerhaften nicht der Bestellung entsprechenden Ausführungen und von mangelhaften Arbeiten, die nicht den Baunormen und Toleranzen entspricht, vorliegt.

  • Kennzeichnung der Mangel

    – klar beschreiben wie und auf welchen Flächen Mängel nachgebessert oder einzelne Bauteile ausgetauscht werden.

  • Keine Einigung

    – erzielt wird ob ein Mangel besteht oder nicht, empfiehlt es sich vereinbaren welche Baunormen konsultiert werden oder welcher Bau- oder Fachexperten für ein Beurteilung als «Schiedsrichter» beigezogen wird.

Rechte des Bauherrn bei Mängeln

  • Nachbesserungsrecht gewähren

    – Bei jedem Mangel hat der Bauherr zunächst einzig das Recht auf Beseitigung des Mangels durch den Unternehmer zu verlangen. Dies muss innerhalb einer für die Nachbesserungsarbeiten angemessenen Frist geschehen.

  • Rückbehalt

    – von der Schlusszahlung ist in den meisten Fällen nicht möglich. Die Bauverträge verunmöglichen dies. Es besteht kein grosser, wesentlicher Mangel, der dies zulässt.

Garantiefristen – gemäss der Norm SIA 118

  • Start der Garantiefristen

    – Nach der Abnahme des Werkes beginnen die Garantie- und Rügefristen zu laufen.

  • 2-jährige Garantiefrist

    – in den ersten 2 Jahren nach der Abnahme läuft die Garantiefrist für offensichtliche Mängel. Kleinere Mängel, die nicht mehr vergrössern oder und zu Folgeschäden führen, können bis zur 2-jährigen Garantieabnahme gesammelt werden.

  • Garantieabnahme nach 2 Jahren

    – ca. 2 Monate vor dem Ablauf der Garantiefrist werden die seit der Abnahme entstandene Mängel anlässlich der Schlussprüfung erfasst. Dabei wird ein Protokoll der festgestellten Punkte wie an der Abnahme erstellt.

  • 3-jährige Rügefrist

    – für verdeckte Mängel gilt eine weitere Frist von 3 Jahren, welche bis 5 Jahre nach der Abnahme dauert. Auftretende Mängel müssen sofort, innerhalb von ca. 7 Tagen angezeigt werden.

  • Ablauf nach 5 Jahren

    – es erfolgt keine weitere Prüfung oder Abnahme.

Stolpersteine

  • Baunormen und Toleranzen

    – dem Bauherrn/Käufer sind die gängigen Baunormen und Toleranzen nicht bekannt. Die Durchsetzung seiner Ansprüche erschwert sich daher.

  • Überforderung

    – in kurzer Zeit muss eine Wohnung oder ein gesamtes Einfamilienhaus geprüft werden. Bauprofis machen dies jeden Tag, Baulaien können damit überfordert sein.

  • Protokolle

    – die Protokolle und Mängelliste werden unvollständig oder fehlerhaft ausgestellt, was rechtlich im Laufe der Garantiefristen zu Problemen führen kann.

Was macht der Bauberater bei der Bauabnahme

  • Grundlage Zustandsbericht – die genaue Kenntnis der Gebäudekonstruktion sowie dem aktuellen Zustand der Immobilie bildet die Ausgangslage.
  • Teilnahme an der Bauabnahme mit dem Architekten oder den Generalunternehmer.
  • Prüfung auf Baumängel und nicht Einhaltung der Baunormen.
  • Erkennen von nicht vertragskonformen Ausführungen.

Checklisten

Vorbereitung der Bauabnahme
Bauabnahme: Darauf müssen Sie achten
Mängelbehebung bei der Bauabnahme
Aktuelles aus der Immobilienszene

Bauabnahme.ch: Inhaber

hbq bauberatung GmbH: Ihr Bauberater

Kontakt

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