Stockwerkeigentum: Merkpunkte für die allgemeine Abnahme
Beim Kauf einer Wohnung befindet sich nur ca. 50 % des Eigentums hinter der Wohnungstüre.
Die anderen 50 % bilden die allgemeinen Teile der Liegenschaft, wie Treppenhaus, Lift, Dach.
Fassade, Tiefgarage. Bauschäden und kostenintensive Bauschäden entstehen meistens an der
Gebäudehülle.
Es reicht also nicht, wenn jeder Wohnungsbesitzer seine Wohnung sorgfältig auf Baumängel hin
prüft. So bleibt rund die Hälfte der Immobilie ungeprüft.
Wer nimmt an der allgemeinen Abnahme teil?
In seltenen Fällen wird im Kaufvertrag bestimmt, dass die allgemeinen Teile der Liegenschaft durch
die Verwaltung abgenommen werden.
Da die erste Verwaltung meistens von Ersteller bestimmt wird, kann dies unter Umständen nicht frei von Interessenkonflikten und zum Nachteil der Wohnungsbesitzer sein.
In der Praxis interessiert sich oftmals nur ein kleiner Teil der Wohnungskäufer für die allgemeine Abnahme, womit die Verwaltung dann auch ohne vertragliche Regelung zum Zug kommt. Immer mehr Verwaltungen lassen sich dabei von einem Bauberater unterstützen und beraten, da den Verwaltungen nicht selten das notwendige Baufachwissen für eine umsichtige Bauabnahme fehlt.
Welche Grundlagen sind notwendig?
Es lohnt sich ebenfalls die allgemeine Abnahme gleich sorgfältig vorzubereiten (siehe Vorbereitung der Bauabnahme) wie die Abnahme der Wohnung. Was steht genau im Bauvertrag, was gibt der Baubeschrieb vor und welche weiteren Unterlagen wie Umgebungspläne z. B. sind als Grundlage notwendig?
Bereits während der Bauausführung festgestellte Punkte und Mängel sollen laufend dokumentiert werden, sodass sie an der Abnahme nicht vergessen gehen.
Was wird alles geprüft?
Nachfolgend eine nicht abschliessende Aufstellung der Punkte, welche gerne vergessen gehen bei der allgemeinen Abnahme:
- Flachdach - visuelle Kontrolle. Ist die Dachsicherung installiert? Alle Abschlussdeckel vorhanden? Befindet sich kein Bauschutt mehr auf dem Dach?
- Terrassenabläufe - sind diese für die Reinigung zugänglich? Wurden sie vor der Abnahme gereinigt?
- Fassade - sind Gerüstankerlöcher fachgerecht verschlossen? Die Sockelabdichtung des Aussenputzes beim Übergang ins Erdreich erstellt?
- Untergeschoss - wie erfolgt die Lüftung/Abtransport von Feuchtigkeit? Wurde die Anlage korrekt eingestellt? Kennt der Hauswart die notwendigen Einstellungen?
- Kanalisation - wurde diese gereinigt? Wurden Kanal TV-Aufnahmen erstellt und wer hat diese geprüft?
- bnahmen der Gemeinde - sind diese erfolgt? Wurden Mängel festgestellt? Sind diese bereits behoben oder bis wann erfolgt die Behebung?
Was muss auf dem Abnahmeprotokoll muss vermerkt sein?
In jedem Fall sollen ein schriftliches und somit nachvollziehbares Abnahmeprotokoll und eine Mängelliste erstellt werden.
- Mängelbehebung - bis wann erfolgt diese?
- Beginn Garantiefristen - wann beginnt diese für die allgemeinen Teile der Liegenschaft.
- Revisionsunterlagen - bis wann werden die Plan- und Instruktionsunterlagen abgegeben.
- Unterschriften - der beteiligten Parteien.
Es sollte ebenfalls bestimmt werden, wer Mängel sammelt und dokumentiert, welche in den ersten 2 Jahren an den allgemeinen Teilen entstehen können. Sodass nach 2 Jahren an der allgemeinen Abnahme bemängelt werden können und nicht vergessen und Garantieansprüche verloren gehen.
Stockwerkeigentum: Merkpunkte für die allgemeine Abnahme, damit Sie Ihr neues Zuhause geniessen können!
© bauabnahme.ch – 1.2.2022/oh
Othmar Helbling – Inhaber der hbq bauberatung GmbH
Bauabnahme Experte Othmar Helbling hat 18 Jahre Berufspraxis, davon 7 Jahre als Bauherrenvertreter / Projektleiter und 11 Jahre als Bau- und Projektleiter.
Er ist Mitglied bei KUB/SVIT Kammer unabhängiger Bauberater, der IGBP Interessensgemeinschaft Bauschadenprävention und Casafair Schweiz, Sektion Ostschweiz.
